Bail commercial : La douloureuse révision du loyer

Chaque commerçant redoute le moment fatidique de la révision du loyer de son local commercial. A la différence du loyer initial librement fixé par les parties, les modifications ultérieures du loyer issu d’un bail commercial sont strictement réglementées. Le décret régissant le statut des baux commerciaux a instauré deux types de révisions légales, qui peuvent d’ailleurs être cumulées|: la révision triennale résultant de l’application d’une clause d’indexation (souvent d’indice trimestriel du coût de la construction) et celle résultant de la présence d’une clause de révision contractuelle, par exemple une clause d’échelle mobile qui entraîne une révision du loyer plus fréquente en fonction d’un indice déterminé (annuel, semestriel, voire même trimestriel). Le statut des baux prévoit néanmoins des mécanismes judiciaires de réajustement à la valeur locative lorsque les effets de ces clauses de révision sont disproportionnés. Lorsque la révision s’effectue par application des variations de l’indice INSEE du coût de la construction, la valeur locative peut être obtenue en révision s’il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10|% de la valeur locative. En ce qui concerne la clause d’échelle mobile : si par le jeu de cette échelle, le loyer a augmenté de plus de 25 % par rapport au dernier loyer fixé contractuellement voire judiciairement, le locataire ou le bailleur peut en demander la révision pour voir ramener ou porter le loyer à la valeur locative. L’ensemble des dispositions régissant les modalités de révision d’un bail commercial est d’ordre public, c’est-à-dire que toute clause contraire est nulle. Dans ce cas, la nullité de la clause n’affecte pas le bail en entier. Il en est ainsi, même si une clause prévoyait la nullité du bail en cas de nullité de la clause de révision. Précisons que la modification de l’indice pour les baux en cours est possible avec l’accord des parties concrétisé par un avenant. Il convient d’émettre la réserve suivante|: cette modification d’une clause substantielle du bail en cours aura pour effet d’exclure toute révision du loyer avant plusieurs années et fait courir un risque de déplafonnement lors du prochain renouvellement.

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